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Diciembre 2011

El sueño de la casa propia

Bailando por un crédito. Es un clásico entre los deseos y metas de casi todo el mundo, y en la Argentina también: tener una casa o departamento propio, ser “dueño”. Pero para llegar a eso hace falta mucho más que un buen plan de créditos que, por otra parte, no existe. ¿Hay esperanzas y pronósticos favorables para empezar a soñar despiertos y bien asesorados?

Textos: Lucía Fernández Núñez. Ilustración: Francisco Alt. Fotos: Claudia Martínez.

  • Al típico problema argentino de la relación salario-costo de vida, en los últimos tiempos se sumaron algunos otros factores, económicos y no tanto. El último baldazo de agua fría que debe haber interrumpido el sueño de varios fueron los nuevos requisitos y medidas para cambiar pesos por dólares.
  • “No quiere decir que no haya líneas de créditos vigentes, pero no son muy motivados por los bancos. Los créditos hipotecarios demandan mucha estructura a largo plazo.” JOSE ROZADOS, arquitecto y director de Reporte Inmobiliario.
Después de pagar tantos alquileres –plata que se esfuma entre el 1 y el 10 de cada mes–, de lidiar con el dueño de una propiedad que ya sentís como tuya o, simplemente, porque sigue siendo uno de los deseos/metas más generalizados, el sueño de comprar la casa propia continúa, con nuevas circunstancias y, sobre todo, los mismos inconvenientes que persisten como obstáculos en el camino. Y en el medio de ese camino, son los créditos hipotecarios los que manejan los hilos de los sueños cumplidos y de los que permanecen pendientes. Aunque se hiciera un esfuerzo por buscar alternativas para dejar el pago de cada mes, las estadísticas del mercado hablan por sí solas: sólo el 5% de las operaciones inmobiliarias se realizan con financiamiento hipotecario, mientras que en algún momento ese porcentaje ascendía a 30. ¿Qué quiere decir? Básicamente, que en la Argentina los que compran los inmuebles son los que tienen todo el capital y que los demás ni siquiera pueden acceder a un crédito.

EL ESCENARIO. “Hace poco averigüé y lo que nos daban sonaba bastante lógico para comprar algo, juntando el sueldo de mi marido y el mío, por supuesto. Con uno no nos alcanzaba para nada. Recién cambié de laburo y para el crédito te piden como mínimo un año de antigüedad. Todo bien, eso se soluciona esperando algunos meses. Lo que no sé cómo se soluciona es que los bancos te piden que tengas el 30% de lo que te querés comprar. O sea, imaginate: sin muchas pretensiones, como mínimo necesitaríamos un préstamo de US$ 80.000 para poder comprar algo. El 30% son US$ 24.000. Si a eso lo multiplicamos por 4.31, para ir a pedir el préstamo de US$ 80.000 necesito tener en el bolsillo $ 103.440. ¿Cómo se supone que los junte? Los intereses merecerían un capítulo aparte. Depende del día y de mi estado de ánimo, este panorama me deprime un poco”. Este breve monólogo pertenece a Julieta (32), casada, que alquila un departamento de dos ambientes en San Isidro. Su experiencia es un ejemplo de lo difícil que es apenas imaginarse a acceder a un crédito. Ricardo M. Theller, profesor investigador del Instituto de Economía de UADE, nos ilustra esta realidad: “Actualmente, en una zona como Flores, el valor del metro cuadrado es de US$ 1.600. Una pareja joven sin hijos que busca por lo menos un departamento de 40 m2, va a necesitar casi US$ 70.000, contando los gastos de transacción (aproximadamente un 7% sobre el valor del inmueble). Si queremos contar con el 70%, necesitamos un crédito bancario de US$ 50.000. Para eso, necesitás un sueldo de $ 13.000, o dos que sumen eso para que te alcance la cuota, que suma el 30% del sueldo, para poder pagar una cuota de $ 4.000. Esto sin contar los US$ 20.000 que necesitás en efectivo para pagar el 30% de la propiedad. Teniendo en cuenta que un recién graduado de una carrera administrativa puede estar ganando $ 7.000, como mucho. A una persona de una carrera relativamente corta se le hace muy difícil ahorrar US$ 20.000”.

No es una broma. Parece que en la Argentina, para comprarse el departamento propio con las características antes mencionadas, hay que recibir una generosa donación o préstamo de un tercero, o lograr en pocos años un sueldo que permita un ahorro tal como para juntar lo suficiente y, encima, que no desaparezca con la tasa de cambio de divisas que sigue en aumento. Estas estimaciones resultan de los requisitos generales que exigen los bancos. De acuerdo a si el trabajo es en relación de dependencia, contratado o monotributista, exigen de dos a seis años de estabilidad laboral; las tasas de interés pueden ser fijas, variables o combinadas, siendo las últimas las más comunes. Suelen mantener las tasas fijas de dos a cinco años y luego la tasa se ajusta. ¿Los porcentajes de interés? Desde un 12% a un 17%, según cada institución. El sueldo mínimo debe superar los $ 1.500 aproximadamente y la relación cuota-salario no debe superar el 30%.

LAS CIRCUNSTANCIAS. Al típico problema argentino de la relación salario-costo de vida, en los últimos tiempos se sumaron algunos otros factores, económicos y no tanto. El último baldazo de agua fría que debe haber interrumpido el sueño de varios fueron los nuevos requisitos y medidas para cambiar pesos por dólares. Los especialistas coinciden en que siempre que haya un cambio que involucre al dólar, el mercado se va a ver afectado. Lo cierto es que hasta octubre de este año ése era un tema menos. La dificultad siempre fue tener el equivalente en pesos, pero una vez adquirido, el cambio se hacía fácilmente. Por eso para aquellos que no puedan comprar dólares el panorama se oscurece, ya que el mercado está totalmente dolarizado.

Otro tema que hace tiempo no resulta ajeno a nadie es la inflación que ataca por todos lados. En primer lugar, se estima que el valor de los inmuebles aumentó de un año al otro entre un 12% y un 15% en el caso de los usados. En el caso de los departamentos nuevos, llega hasta un 20%. Si cada vez son más caros, el crédito necesario es mayor y así sucesivamente.

Pero suponiendo que el 30% inicial está y que el sueldo para la cuota alcanza, ¿es hora de poner en marcha un crédito? Todavía quedan algunos detalles mayores a tener en cuenta: “Cómo se va a actualizar esa cuota; si es tasa fija o tasa variable; si es variable, cuál va a ser la tasa de actualización; si se pueden adelantar las cuotas; si te van a penalizar por adelantarlas; si se puede cancelar”, son las cuestiones que hay que tener en cuenta según José Rozados, arquitecto y director de Reporte Inmobiliario. Esto sin contar todos los gastos extras. Además, Rozados considera que en los últimos años, a los factores económicos como los sueldos que no alcanzan y los créditos que terminan superando casi en un 50% el valor del inmueble, se sumaron los factores sociales como transporte y seguridad: “Hace 30 o 40 años uno podía pensar en comprarse un terreno alejado de la ciudad y construir de a poco. Hoy, por cuestiones de inseguridad es imposible. Lo mismo por la necesidad de transporte”. Justamente, estas son algunas de las razones por las que los precios de los inmuebles aumentan tanto en ciertas zonas.

Lo vivió en carne propia Magdalena Canziani (27), coordinadora de RR.HH de una empresa, quien priorizó zona antes que precio porque se iba a mudar sola, y llegó a sacar el crédito, pero la coyuntura la obligó a pensar que si volviera a vivir con los padres o compartiera el departamento con su novio, todo sería más fácil. Ella sacó un préstamo de US$ 25.000 porque ya le habían prestado la otra parte: “Cuando empecé a buscar crédito quería que fuera con tasa fija. No tenía la certeza de que en este país no me engancharan. Tenía miedo de quedarme ‘en pampa y la vía’ de repente, con una tasa variable y con un sueldo que no aumenta en relación a la inflación. Con tasa fija, tenía una cuota de $ 1.600 a 20 años por un departamento de 40 metros cuadrados. Pude sacar el crédito y me mudé. En su momento, pagaba $ 260 de expensas, ahora $ 400. A eso, se suma el supermercado, el chiquitaje del gasto de luz, y ahora van a sacar los subsidios. Con mi sueldo todavía llego, pero no puedo ahorrar nada. Seguramente, vivir de a dos te dé un respiro, pero no es mi caso”. Para colmo, resulta que tampoco para los bancos termina siendo un negocio financiar inmuebles: “Concretamente, cuando ves la publicidad de financiación de bancos en diarios, ¿qué financian? La realidad es que se ven más créditos de tarjetas, consumo, pymes, vacaciones y personales. No quiere decir que no haya líneas de créditos vigentes, pero no son muy motivados por los bancos. Los créditos hipotecarios demandan mucha estructura a largo plazo”, cuestiona Rozados. Aunque les otorguemos el beneficio de la duda, es un dato curioso que de los seis bancos a los que Para Ti pidió información oficial sobre las opciones de crédito, sólo respondieran el Banco Ciudad, el Banco Nación y el Banco Credicoop, aunque todos los demás tengan la información online.

FINAL FELIZ… PERO NO TANTO. Muchas veces caemos en el lugar común y nos lamentamos por lo que nuestros padres y abuelos pudieron hacer más rápido que nosotros, como tener una casa a los 30 años sin sentir que el agua los tapaba ante el mínimo cambio en la economía del país. Si bien en parte es verdad, también lo es que si a uno no le tocaran las restricciones al cambio del dólar, si no le tocase el corralito, ni la hiperinflación... y teniendo en cuenta que hay créditos de hasta veinte años, el futuro sería menos incierto. “Hoy necesitamos el doble de salarios que necesitábamos en la época de la convertibilidad para comprar un departamento. Las propiedades valían menos, el nivel salarial versus el valor metro cuadrado era menor. En ese momento, se pagaba lo mismo de alquiler que de amortización por el 80% del inmueble. Hoy, incluso por el 70% se paga el triple de lo que vale un alquiler. Por eso, al final conviene el alquiler y se posterga la compra. Por supuesto que esto no es una defensa de aquella época, porque era una época de mucho desempleo. No vamos a preferir una época de mejor acceso a créditos como ésa, porque los que podían acceder eran muy pocos”, agrega Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Lamentablemente, los que pueden acceder hoy en día siguen siendo unos pocos. La solución que presentan los especialistas para aquellos que no llegan a ahorrar la totalidad del valor del inmueble es mantener la esperanza de que las condiciones, es decir, las tasas de interés disminuyan en algún momento. Aunque cada caso es especial y nunca está de más buscar algún tipo de financiación que se acomode a las propias necesidades. Si no, habrá que seguir soñando que todavía no cuesta nada.

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