Los créditos hipotecarios UVA volvieron a estar en el centro de la escena y son una de las alternativas que evalúan quienes buscan acceder a una vivienda propia. Pero antes de tomar un préstamo a largo plazo es importante analizar la situación financiera personal y familiar, los ingresos disponibles, el ahorro previo y las condiciones de cada entidad.
En este contexto, Elisabet Piacentini, tributarista, explica en diálogo con Para Ti qué hay que tener en cuenta antes de solicitar un crédito hipotecario, cuánto ingreso puede requerirse para acceder a un préstamo de $100 millones y qué documentación deben presentar empleados, monotributistas y autónomos.
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Créditos hipotecarios: lo que tenés que saber
"Tenemos que contar con un ahorro previo"
-¿Conviene acceder a los nuevos créditos hipotecarios? ¿Qué hay que analizar antes de tomar un préstamo?
-Antes de decidir, tenemos que revisar nuestra situación financiera. Hay tres pasos que debemos tener en cuenta.
Primero, revisar nuestro comportamiento financiero y consultar la Central de Deudores del Banco Central con nuestro CUIT o CUIL, para saber cuál es la información que figura sobre nosotros.
Después, podemos entrar a las páginas de Banco Nación o de otros bancos y hacer simulaciones. Es importante comparar los plazos, las cuotas y las condiciones de las distintas opciones antes de decidir.
Y también tenemos que contar con un ahorro previo. Los créditos no financian el 100% del valor de una propiedad, sino aproximadamente entre un 75% y un 80%, dependiendo de la línea y del banco. Por eso, hay que tener disponible el dinero necesario para completar la compra y afrontar los gastos de la operación.
"La cuota no puede superar el 25% de los ingresos"
-Para un crédito hipotecario de $100 millones, ¿cuánto hay que ganar por mes?
-En un crédito de $100 millones, el grupo familiar puede sumar los ingresos de un codeudor, de la pareja o de un familiar, según las condiciones de cada banco.
Como referencia, podemos hablar de unos $3,5 millones de ingresos mensuales del grupo familiar. Pero esto depende del plazo del crédito, si es a 15, 20 o 30 años, y de los requisitos que establezca cada entidad.
También hay que tener en cuenta que los bancos suelen establecer una relación entre la cuota y los ingresos. Por ejemplo, si se toma como referencia que la cuota no puede superar el 25% de los ingresos y el grupo familiar gana $3,5 millones, la cuota sería de unos $875.000.
Es importante aclarar que este porcentaje puede variar según el banco y la situación particular de cada solicitante.
"Hay que contemplar los gastos y la documentación necesaria para concretar la operación"
-¿Cómo funcionan las cuotas de los créditos UVA y qué hay que tener en cuenta?
-Los créditos UVA se ajustan por CER, que está relacionado con la inflación. Por eso, antes de tomar un crédito hay que analizar cómo evolucionan nuestros ingresos y nuestra capacidad de pago a lo largo del tiempo.
La idea es que los salarios o la facturación también puedan acompañar la inflación, pero esto no está garantizado y es algo que cada persona tiene que evaluar.
Cuando uno compra una vivienda, una parte del ingreso mensual se destina a construir un patrimonio propio en lugar de pagar un alquiler. Pero hay que analizar cada caso y no mirar solamente el valor de la cuota inicial, sino también cómo podría evolucionar en el futuro.
También es importante saber que existen diferencias entre las propiedades nuevas y usadas y que, además del valor de la vivienda, hay que contemplar los gastos y la documentación necesaria para concretar la operación.
"Los bancos suelen priorizar a los empleados en relación de dependencia"
-¿Qué documentación deben presentar los empleados, monotributistas y autónomos?
-En el caso de los empleados en relación de dependencia, generalmente se solicitan los recibos de sueldo y se debe acreditar determinada antigüedad laboral. Los bancos suelen tener una verificación más sencilla de estos ingresos.
Los monotributistas deben demostrar su actividad y sus ingresos, y en general se solicita una antigüedad de alrededor de dos años en la categoría.
En el caso de los autónomos, se puede pedir documentación relacionada con la facturación, los pagos de IVA e impuestos y una certificación del contador que permita acreditar el ingreso mensual.
Los bancos suelen priorizar a los empleados en relación de dependencia porque la verificación de sus ingresos es más rápida, mientras que para monotributistas y autónomos puede requerirse más documentación.
Elisabet Piacentini, Tributarista, Coordinadora Comisión Pyme del Consejo Profesional de Ciencias Económicas (CPCECABA) @elisabet.piacentini
